5 tipů, jak danit příjem z pronájmu

Investiční byty představují v posledních letech populární formu zhodnocování finančních prostředků v České republice. Pokud se však jako pronajímatel nechcete dostat do potíží s finančním úřadem, je potřeba myslet na to, že i příjmy z pronájmu podléhají zdanění. V tomto článku se podíváme na to, jak danit příjem z pronájmu bytu nebo domu a na co si dát pozor.

Kdy nemusíte podávat daňové přiznání

Podle zákona je každý, kdo pronajímá byt nebo jinou nemovitost, povinen zdanit své příjmy. Nicméně to nemusí nutně znamenat povinnost podat daňové přiznání. Pokud má pronajímatel pouze příjmy z nájmu a jejich roční výše nepřesáhne 50 tisíc korun, nemusí daňové přiznání podávat. Stejná výjimka platí i pro zaměstnance, jejichž ostatní příjmy (kromě příjmů ze zaměstnání) nepřesáhnou 20 tisíc korun za rok.

Pokud však zaměstnanec musí podat daňové přiznání, nemůže požádat zaměstnavatele o roční zúčtování daní. V takovém případě obdrží od zaměstnavatele potvrzení o zdanitelných příjmech, které uvede do svého daňového přiznání spolu s příjmy z pronájmu bytu.

Co uvést do daňového přiznání

Velkou částí toho, jak danit příjem z pronájmu, je daňové přiznání. Do daňového přiznání pronajímatel uvede příjmy, které od nájemce skutečně obdržel během daného roku. Rozhodující je, kdy pronajímatel nájem fyzicky obdržel, nikoliv za jaké období nájem plyne. Například nájem za prosinec roku 2022 uhrazený v lednu 2023 je příjmem roku 2023.

Zdanitelnými příjmy nejsou zálohy na služby spojené s užíváním bytu, pokud jsou tyto služby po uplynutí roku nájemníkovi zúčtovány se skutečnými výdaji na tyto služby. Tyto platby se neuvádějí ani do daňových výdajů pronajímatele. Pokud však pronajímatel poskytuje některé služby sám, musí tyto příjmy zahrnout do svých zdanitelných příjmů a uvést je v daňovém přiznání.

Zdanění příjmů manželů a spoluvlastníků

Příjmy z nájmu bytu, který je součástí společného jmění manželů, se zdaňují pouze u jednoho z nich. Optimální je zdanit příjem u toho z manželů, jehož příjmy jsou nižší, aby se využila nižší sazba daně ve výši 15 procent. Pokud jeden z manželů má příjmy převyšující 1 935 522 korun za rok, je vhodné zdanit příjem z nájmu u druhého manžela, aby se předešlo zdanění vyšší sazbou 23 procent.

Příjmy z nájmu bytu v podílovém spoluvlastnictví zdaňují spoluvlastníci ve svých daňových přiznáních zpravidla v poměru svých spoluvlastnických podílů. Mohou se však dohodnout i na jiném poměru zdanění, což by mělo být uvedeno v písemné smlouvě. Pokud spoluvlastník zdaňuje jinou výši příjmů, než je jeho spoluvlastnický podíl, musí uplatnit výdaje ve skutečné výši a nemůže použít paušální výdaje.

Jak uplatnit výdaje

Pronajímatelé mohou uplatňovat výdaje dvěma způsoby: skutečnými výdaji nebo paušálními výdaji.

Paušální výdaje

Paušální výdaje představují jednoduchou možnost, kdy pronajímatel odečte 30 procent z příjmů, maximálně však 600 tisíc korun ročně. Tato varianta je administrativně méně náročná, jelikož pronajímatel je povinen vést pouze evidenci příjmů a pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Skutečné výdaje

Skutečné výdaje mohou být výhodnější pro majitele bytů v osobním vlastnictví, zejména kvůli možnosti odepisování majetku. Uplatňování skutečných výdajů však vyžaduje vedení záznamů o příjmech a výdajích, evidenci hmotného majetku, rezerv na opravy, pohledávek a dluhů. Nejvýznamnější položkou bývají odpisy bytu, výdaje na údržbu a opravy, úroky z hypotéky, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí a případně paušální výdaj na dopravu.

Vyplnění daňového přiznání

Příjmy z nájmu bytu se uvádějí do přílohy číslo 2 daňového přiznání. Pronajímatel nejprve zaškrtne, zda uplatňuje paušální nebo skutečné výdaje a zda se jedná o příjmy ze společného jmění manželů. Dále vyplní příjmy z nájmu bytu, související výdaje a rozdíl mezi nimi. Tento rozdíl se následně přenese na řádek 39 daňového přiznání.

Při vyplňování daňového přiznání může pronajímatel využít průvodce na stránkách online finančního úřadu Mojedane.cz, který nabízí interaktivní a návodnou sekci pro nájem.

Závěrem

Je důležité nezapomínat, že na rozdíl od příjmů z podnikání příjmy z pronájmu nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Pronajímatel tedy řeší svou povinnost pouze ve vztahu k finančnímu úřadu. Jak danit příjem z pronájmu správně je klíčové pro předcházení problémům s finančním úřadem a zároveň pro optimální využití daňových výhod.

Pokud s pronajímáním teprve začínáte, najdete užitečné tipy také v našem článku Jak najít nájemníka pro svou nemovitost.