Jak vypovědět nájem bytu nebo domu

Ať už jste majitel investiční nemovitosti nebo bydlíte v nájmu, je důležité znát svá práva. Ukončení nájemní smlouvy je možné z obou stran, je důležité dodržet zákonné i smluvní podmínky.

Výpověď nájemní smlouvy na byt

Nájem bytu skončí:

• neprodloužením nájemní smlouvy (nejčastěji po 1 roce) jen u smlouvy na dobu určitou
• dohodou smluvních stran
• výpovědí nájemní smlouvy ze zákonného či smluvního důvodu.

Výpověď musí být písemná a musí prokazatelně dojít druhé straně, email či sms nejsou dostatečné. Doporučuji poslat poštou výhradně do rukou adresáta nebo předat osobně a předání si nechat potvrdit.

Obecná výpovědní doba činí 3 měsíce a plyne od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pokud výpověď s dojde druhé straně 2. dubna, začíná se počítat až od 1. května a ukončení nastane k 31. červenci. Celková doba může být až 122 dní pokud výpověď pošleme začátkem nového měsíce.
V občanském zákoníku jsou stanovené odlišné důvody, kdy je možné podat výpověď a liší se i tím, jestli se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou.

Jak vypověděť nájem – nájemce

Nájem na dobu určitou

Nájemce může nájem vypovědět, pokud se jeho okolnosti, za kterých nájem uzavíral, změnily natolik, že v nájmu nemůže pokračovat. Může se jednat např. o ztrátu zaměstnání, rozvod nebo rozchod s partnerem, který se na platbě nájmu podílel a další podobné situace. Více v § 2287 Občanského zákoníku. 

Nájem na dobu neurčitou

Nájem na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou.

Výpověď nájmu bez výpovědní doby

Zákon pamatuje také na extrémní situace. Nájemce je oprávněn u nájmu na dobu určitou i neurčitou podat výpověď bez výpovědní doby. Všeobecně je to v situaci, kdy byt nelze plnohodnotně využívat. Např: pronajímatel neodstraní poškození/vady, za které nájemce nemůže, je potřeba zařídit nezbytné opravy, které nelze odložit po skončení nájmu, byt z části zanikne (požár, povodně).

Praxe vs. zákon pro nájemce

V praxi se tříměsíční výpovědní lhůta uplatňuje zřídka. Majitel bytu často přistoupí na ukončení nájmu dohodou. Často majitel uvítá, pokud za sebe dokážete najít náhradu. 

Také se stává ukončení formou “klíče ve schránce”, kdy nájemce do schránky vloží omluvný dopis s klíčemi od nemovitosti, majitele o této skutečnosti neinformuje a přestane platit. V lepším případě majiteli svůj odchod oznámí sms zprávou s tím, že jsou klíče ve schránce.

Děje se tak z důvodu, že náklady na soudní proces a ochranu majitele nemovitosti jsou tak vysoké, že se často nevyplatí. Většina pronajímatelů proto tuto záležitost soudně neřeší, jelikož se jim to časově, finančně ani psychicky nevyplatí. Tuto metodu důrazně nedoporučuji, jedná se o nezákonný a neetický způsob ukončení nájmu. V každé situaci se dá najít dobré řešení.

Jak vypověděť nájem – majitel

Pravidla pro nájem na dobu určitou i neurčitou

Pronajímatel musí ve výpovědi vždy uvést výpovědní důvod a popsat skutek, kterým jej nájemce naplnil. Současně musí ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Absence poučení má za následek neplatnost výpovědi. Nájemce může podat návrh na přezkoumání výpovědi k soudu do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď přišla.

Popkud nájemce hrubě poruší vou povinnost, má pronajímatel možnost vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době. Hrubé porušení nájemní smlouvy ve většině případů znamená neplacení nájmu.

U nájmu bytu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět nájem v tříměsíční výpovědní době také v případech, kdy byt potřebuje pro svou potřebu nebo pro bytovou potřebu své blízké rodiny.

Výpověď nájmu bez výpovědní doby

Výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní lhůty lze uložit v případě, že nájemce  zvlášť závažným způsobem porušil své povinnosti. To znamená, že neplatil nájem 3 měsíce nebo má dluh na nájemném v souhrnné výši 3 nájmů. Také se může jednat o špatné chování k sousedům a ničení pronajaté nemovitosti. V tomto případě je potřeba vyzvat nájemce k nápravě a pokud tak neučiní, lze vypovědět nájem s okamžitou platností. 

Kratší výpovědní lhůta ve smlouvě

Pokud si majitel ve smlouvě sjednal kratší výpovědní lhůtu, tato část smlouvy se považuje za neplatnou a výpovědní lhůta se řídí zákonem, tedy 3 měsíční výpovědní lhůta. Majiteli se to může také vymstít, protože nájemce může zákonně kratší výpovědní lhůtu využít.

Pokud máte ve smlouvě smluvní pokutu, tak nesmí být vyšší než 3 násobek nájmu a lze ji vymáhat jen za dluh na nájemném, poničení bytu nebo jeho vybavení. Nelze tedy uplatňovat pokutu např. za to, že má nájemce psa. O tom se dozvíte více v článku: Může majitel zakázat nájemci zvíře

Praxe vs. zákon pro majitele

Výpověď nájmu ze strany majitele se častěji řídí zákonem i v praxi. Často se přistupuje také na ukončení dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Nicméně jsou zde nezákonné způsoby ukončení nájmu, které zde chci zmínit z důvodu, aby se nájemce mohl bránit.

Pokud vám majitel vyhrožuje nebo vás tlačí k okamžitému opuštění bytu a vy máte platnou nájemní smlouvu a nájem řádně platíte, máte právo v bytě bydlet až do řádného ukončení nájemní smlouvy. Pokud vám majitel vyhrožuje, obraťte se na policii.

Častou metodou je výměna zámku, když v bytě nejste. Do bytu se poté nemůžete dostat a majitel na vás opět tlačí, abyste byt vyklidili a nájem ukončili. Znovu, pokud máte platnou nájemní smlouvu a nájemné platíte řádně a včas, máte právo v bytě bydlet.

Majitelům tyto metody ukončení nájmu důrazně nedoporučuji, především z důvodu, že nájemce je v zákoně brán jako slabší strana a šance na výhru u soudu jsou výrazné. Vždy je moudřejší nájemce dobře vybrat, prověřit a při výpovědi se řídit zákonnými povinnostmi.

Pokud se vám nelíbí představa, že by byt mohl někdo používat i když s tím již nesouhlasíte, nebo budete mít nájemce, kteří neplatí a je těžké se jich zbavit, doporučuji zvážit, jestli je pronájem vaší nemovitosti to správné. 

Podnájem

Do podnájemní smlouvy je možné napsat cokoli, na čem se dvě strany domluví. Pokud tedy podepíšete podnájemní smlouvu, v které je výpověď bez lhůty, tak nemáte žádnou zákonnou ochranu. Před podpisem podnájemní smlouvy doporučujeme vždy pečlivě číst veškeré podmínky, které se ve smlouvě uvádí.