Pronájem vs. podnájem: jaký je mezi nimi rozdíl?

Pojmy jako pronájem, podnájem nebo nájem se mohou zdánlivě zdát jako skoro totožné a spousta lidí je tak i vnímá. Mezi pronájmem a podnájmem je ale několik důležitých rozdílů, o kterých je dobré vědět, než nájemní nebo podnájemní smlouvu uzavřete. A to platí ve všech případech, ať už jste na straně majitele nemovitosti nebo na straně nájemníka.

1. Vysvětlení pojmů nájem, podnájem a pronájem

Pojmy nájem a podnájem jsou definované v občanském zákoníku, zákoně č. 89/2012 Sb. O pronájmu zákoník nemluví. Tento pojem je pouze zažitý a často používaný mezi lidmi.

Co znamená nájem?

Nájem je vztah přímo mezi majitelem nemovitosti a nájemcem, tedy někým, kdo chce danou nemovitost využívat. Podmínky nájemního bydlení jsou jasně stanoveny občanským zákoníkem. 

Co znamená podnájem?

Podnájem je vztah mezi nájemcem (někým, kdo nemovitost využívá, ale není přímý majitel) a podnájemcem (novým nájemcem – využivatelem nemovitosti). Tímto vztahem vzniká posloupnost: majitel – nájemce – podnájemce. Podmínky podnájmu nejsou v občanském zákoníku stanoveny (je potřeba jen souhlas majitele nemovitosti) a neposkytují ochranu podnájemci, je tedy na obou stranách, jak se domluví. Dvě nejčastější situace, kdy se jedná o podnájem, jsou tyto:

1. Družstevní byt – Pokud se jedná o družstevní byt, je majitelem bytu družstvo a osoba, která v družstvu vlastní podíl ve formě bytové jednotky, je pouze nájemník. V případě, že majitel družstevního bytu chce přenechat byt jiné osobě za úplatu, jedná se o podnájem
2. Podnájemní společnosti – Existují společnosti, které zprostředkovávají podnájmy. Tyto firmy podepíší s majitelem nemovitosti nájemní smlouvu na byt, někdy i na celou budovu nebo i několik budov za výhodnou cenu. Potom nabízejí podnájem jednotlivých bytových jednotek za vyšší cenu. A jelikož se jedná o podnájem, je snažší vyhodit neplatiče.

Co znamená pronájem?

Pojem pronájem je slovo, které v kontextu využívání nemovitostí slýcháme asi nejčastěji. Vidíme ho na realitních serverech při vyhledávání, někdy bývá uvedeno i na smlouvách. Je to ale jen zažitý pojem, o kterém se žádný český zákon nezmiňuje. Pojem, který v zákoníku najdeme, je pouze pronajímatel, neboli osoba, která je vlasníkem nájemní nemovitosti.

2. Rozdíl mezi pronájmem a podnájmem

1. Typ smlouvy

Nájem

Jak už je zmíněno výše, u nájmu je nájemní smlouva, a tedy i podmínky nájmu, v souladu s občanským zákoníkem. 

Podnájem

U podnájmu jsou podmínky určeny smlouvou, kterou mezi sebou dvě strany uzavřou a je zcela na nich, na čem se domluví. Někdy může být i ústní, to důrazně nedoporučujeme.

2. Doba trvání

Nájem

Nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.

Podnájem

Podnájemní smlouva nesmí být delší než smlouva nájemní.

3. Výpověď smlouvy

Nájem

Nájemní smlouva zaniká uplynutím doby, na kterou byla smlouva podepsána, dohodou smluvních stran nebo výpovědí s výpovědní lhůtou.

Podnájem

Podnájemní smlouva zaniká společně s nájemní smlouvou bez ohledu na to, na jakou dobu byl původně podnájem sjednán. Podnájem je také možné vypovědět bez udání důvodu.

4. Trvalé bydliště

Nájem

Trvalé bydliště v místě nájmu si může nájemce vyřídit bez souhlasu majitele, majitel to nájemci nemůže zakázat.

Podnájem

Pokud bydlíte v podnájmu, je k vyřízení trvalého bydliště nutný písemný souhlas majitele.

5. Domácí mazlíčci

Nájem

Majitel nemá právo ve smlouvě zakázat domácí mazlíčky. Při výběru mezi zájemci o nájem si může vybrat, jestli preferuje nájemce s mazlíčky nebo bez nich. Pokud nájemce tuto skutečnost zamlčí nebo si pořídí zvíře během toho, co už v nemovitosti bydlí, majitel nemá právo z tohoto důvodu smlouvu vypovědět.

Podnájem

Podnájemní smlouva není upravovaná zákonem, může v ní tedy být napsáno cokoli, a to i zákaz domácích mazlíčků. Více si můžete přečíst v článku: Může majitel nájemníkovi zakázat zvíře?

6. Podnikatelská činnost

Nájem

Stejně jako u případu s domácími mazlíčky, ani podnikání v daném bytě či domě není, v případě nájmu, možné zakázat.

Podnájem

Možnost podnikání v podnajaté nemovitosti může být upraveno podnájemní smlouvou.

7. Další zákazy a omezení

Nájem

Majitel nemovitosti nemůže nájemce nijak omezovat nebo mu zakazovat například kouření uvnitř nemovitosti apod. Opět může při výběru tento faktor zohlednit a vybrat si nekuřáka. Pokud v průběhu nájemní smlouvy zjistí, že nájemce v bytě kouří, nemůže kvůli tomu smlouvu ukončit. Nájemce má povinnost napravit jakékoli škody, které by kouřením v bytě způsobil (např. vymalovat).

Podnájem

Podnájemník je opět v nevýhodě a pokud je ve smlouvě zákaz kouření uveden, musí jej respektovat. Více si můžete přečíst v článku: Může majitel nájemníkovi zakázat zvíře?

8. Nový člen domácnosti

Nájem

V nájemní smlouvě je uveden počet členů domácnosti při jejím podpisu. Pokud by došlo ke změně, je potřeba počet členů nahlásit majiteli nejpozději do 2 měsíců od nastěhování, jinak se jedná o hrubé porušení nájemní smlouvy. Nastěhování dalšího nájemce není důvod k výpovědi smlouvy. 

Podnájem

U podnájmu je při většině změn, tedy i při navýšení počtu členů domácnosti, nutné mít souhlas majitele. Pouze v případě, kdy nájemník a podnájemník bydlí v nemovitosti společně, souhlas zapotřebí není.

Závěr

Z výše uvedeného výčtu rozdílů jasně vyplývá, že je výhodnější najít nájemní byt, než byt podnájemní. Podnájem má pouze jednu výhodu a tou je možnost vypovědět podnájemní smlouvu bez udání důvodu. Nevýhod je mnohonásobně více. Neexistují žádné zákonem stanovené výpovědní lhůty. Pokud byste tedy bydleli v podnájmu a majitel nebo pronajímatel by se vás chtěl rychle zbavit, nic mu nebrání v tom, aby vás ze dne na den vystěhoval. 

Při vybírání bytu nebo domu proto vždy dávejte pozor, jestli se jedná o nájem nebo podnájem. Pokud byste neměli jinou možnost, než se nastěhovat do podnájmu, čtěte pozorně vše, co je uvedeno ve smlouvě. Více o hledání nájmu si můžete přečíst ve článku Jak si najít pronájem bytu.