Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou

Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je situace, která se může zcela běžně stát a to ať už jste v roli nájemníka nebo pronajímatele. V tomto článku projdeme správný postup z obou možných stran smluvního vztahu.

Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou ze strany nájemníka

Pokud byl nájem sjednán na dobu určitou, obecně většinou obě strany počítají s tím, že bude tento smluvní vztah ukončen až uplynutím sjednané doby. Pokud nájemník chce smlouvu o nájmu ukončit dřív, musí tento svůj krok náležitě odůvodnit. Zákon umožňuje tyto důvody:

Změna okolností

Změna okolností je nejčastější důvod k předčasnému ukončení. Změnou okolností rozumíme například stěhování do jiného města kvůli rodinné situaci či práci. Mohou to být také zdravotní problémy, které nájemníkovi znemožňují v nemovitosti dále žít nebo změna finanční situace nájemníka. Obecně je tento důvod v zákoně definovaný jako změna okolností, z nichž strany vycházely při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Sankční výpovědní důvody

Existují přesně stanovené situace, kdy má nájemník podle § 2231 Občanského zákoníku právo vypovědět smlouvu na dobu určitou, a to bez nutnosti dodržovat výpovědní dobu. Pro představu by šlo například o situaci, kdy je nutná rozsáhlá oprava bytu, a to v takovém rozsahu, kdy není možné byt nadále užívat. Dalším příkladem může být závažné porušení povinností ze strany pronajímatele, což vede k významné újmě pro nájemce. Nájemník má právo ukončit nájemní vztah i v případě, že pronajímatel brání užívání bytu v souladu se zákony nebo na základě rozhodnutí orgánů veřejné moci vydaných na základě zákona. 

Možnost výpovědi uvedená ve smlouvě

Obsah nájemních smluv je z velké části na domluvě smluvních stran, takže je možné přímo do nájemní smlouvy napsat ustanovení o možnosti ukončení nájmu na dobu určitou nájemcem z jakéhokoliv důvodu nebo dokonce i bez udání důvodu. Tato možnost je ale pro pronajímatele velmi nevýhodná, proto se s ní v praxi prakticky nesetkáme.

Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou ze strany pronajímatele

Pronajímatel může ukončit smlouvu na dobu určitou pouze z důvodů, které zákon explicitně stanoví. To je v případě hrubého porušení nájemcových povinností, které vyplývají ze smluvního vztahu.

To je například například v situaci, kdy nájemce neplatí nájemné a služby po dobu delší než tři měsíce, kdy dochází k nenapravitelnému poškozování bytu nebo domu nájemcem, nebo pokud nájemce spáchá úmyslný trestný čin vůči pronajímateli, členu domácnosti nebo jiné osobě v domě, nebo proti majetku, který se v domě nachází.

Důvodem k výpovědi může být i situace, kdy pronajímatel potřebuje byt k vlastnímu užívání, nebo kdy ho potřebuje jeho rodina. Výpověď musí být vždy řádně doručena druhé straně, ideálně prostřednictvím pošty s doručenkou, abyste měli jistotu, že adresát obdržel oznámení.

Pro pronajímatele je vždy výhodné zvolit smlouvu na dobu určitou na krátké období, obvykle na jeden rok. To slouží jako prevence proti nezodpovědným nájemcům a umožňuje pronajímateli snadnější řešení případných problémů, aniž by bylo nutné složitě dokazovat porušení nájemcovských povinností. Tato flexibilita též umožňuje pronajímateli pružnost při případném zvyšování nájemného při obnově smlouvy.

Slabší strana – nájemník – vždy ve výhodě

Ve vztahu nájemník vs. pronajímatel je nájemník naším zákonem brán jako slabší strana a proto se většinou staví na jeho stranu. Pravomoci pronajímatele vůči nájemníkovi jsou značně omezené. Obecně také platí, že předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je složitější než vypovězení smlouvy na dobu neurčitou. Jak už jsme zmiňovali na začátku, u smluv na dobu určitou se předpokládá, že budou ukončeny až uplynutím sjednané doby. Proto ať už jste pronajímatel nebo nájemce, seznamte se vždy se zákonem a pečlivě pročtěte podmínky stanovené vaší smlouvu, než začnete jednat. Pokud se jako nájemce chystáte vypovědět smlouvu, užitečné tipy najdete také v našem článku Jak vypovědět nájem bytu nebo domu.