Výhody a nevýhody prodeje s realitkou

Prodej nemovitosti ve spolupráci s realitní kanceláří nebo makléřem má, stejně jako samoprodej, spoustu výhod a nevýhod. V tomto článku postupně projdeme klady i zápory obou variant, abyste na konci byli schopní udělat rozhodnutí, které bude tou správnou cestou právě pro vás.

Výhody prodeje s RK

Největší výhodou prodeje s kvalitní a ověřenou realitní kanceláří je velká úspora času a peněz. Nemusíte řešit telefonáty se zájemci, chodit na prohlídky či platit advokáty. Zkušený makléř dokáže určit tržní cenu nemovitosti a tak budete mít realistická očekávání.

V případě, že je pro vás prodejní cena příliš nízká, můžete prodej odložit a ušetříte čas i peníze za náklady s prodejem. Navíc zkušení makléři znají ceny na trhu a vy tak za svou nemovitost můžete získat více, než jste si představovali. Vybírejte obezřetně, jelikož při volbě špatné realitní kanceláře nemusíte peníze uspořit, ale naopak o ně můžete přijít.

Rychlost

Zkušený realitní makléř postupuje systematicky, řeší věc rychle a dokáže ušetřit spoustu času. Ušetří nejen váš čas, který byste strávili okolo prodeje, ale dokáže výrazně urychlit prodej samotný. To se týká všech částí prodeje, přípravy nemovitosti před prodejem, inzerce a marketingu, efektivní prohlídky se zájemci, rychlé rezervace a prověření kupujícího a v neposlední řadě rychlého právního servisu a vyplacení financí.

Bezpečnost a ochrana majetku

Při dobrém výběru RK se nemusíte bát o svůj majetek. Makléř, kancelář i advokát pracující na zakázce jsou nadstandardně pojištěni a i při výjimečné situaci, kdy se může dojít k lidské chybě, je váš majetek ochráněn.

Kvalitní prezentace nemovitosti

RK dokáže kvalitně zpracovat inzerci vaší nemovitosti a zvyšuje tak šanci na rychlejší prodej za vyšší cenu. Při špatné prezentaci se z vaší nemovitosti může stát neprodejný ležák.

Ochrana

Realitní kancelář nebo makléř by se měli usjisti, aby vás ochránili před reklamací nemovitosti z důvodu skrytých vad. Po prodeji máte povinnost 5 let záruky proti skrytým vadám. Pokud nevíte, jak se chránit, můžete za to zaplatit velkou slevou z kupní ceny. Ta se pohybuje v řádu stovek tisíc korun a může se vyšplhat i k 1 mil. Kč. Výzva spočívá v tom, že existují neetické advokátní kanceláře, které aktivně obesílají nové majitele nemovitostí a slibují slevu z kupní ceny na základě odhalení skrytých vad.

Nevýhody prodeje s RK

Relativní náklad navíc

Nejčastější důvod prodeje svépomocí je úspora peněz. Realitní kancelář bere provizi od 3 – 5 % + DPH z prodejní ceny, což jsou částky v řádu 100 000,- Kč. To je pro spoustu lidí hodně peněz. Ve srovnání se špatnou realitní kanceláří je možné, že část provize ušetříte.

Při porovnání se zkušeným makléřem prodáte sami cca 7- 10% pod cenou. Pokud se jedná o váš první prodej, je pravděpodobné, že budete chybovat a prodáte nejen pod cenou, ale riskujete také bezpečnost vašeho majetku. Úspora peněz je tedy velice relativní. V provizi je také zahrnutý veškerý právní servis, náklady spojené s inzercí a propagací prodeje, což nejsou malé částky.

Menší svoboda

Podpisem exkluzivní smlouvy s RK přenecháte zodpovědnost na někom jiném. To je výhoda, pokud jste vybrali správně a makléř se prodeji věnuje na plno a pravidelné vás o své činnosti informuje.

Nicméně máte omezené možnosti nakládání s nemovitostí. Pokud si prodej nemovitosti rozmyslíte, budete platit pokutu a při špatném výběru RK se nemovitost neprodá, naopak budete čekat na konec smlouvy a prodej se značně protáhne. Proto je důležité dobře vybrat. 

Riziko výběru špatné realitní kanceláře

Všeobecně platí, že pokud vyberete špatnou RK, tak špatně prodáte. Tím vznikají stížnosti na realitní makléře a při kombinaci s vysokou provizí je přirozené hledat alternativu, kterou je prodej svépomocí. Někdy se prodávající snaží uskutečnit prodej přes více RK bez exkluzivní smlouvy. Tudy cesta nevede.

Vyvarujte se svěření prodeje nemovitosti více realitním kancelářím. RK nemá jistý zisk, existuje riziko, že nemovitost prodá druhá realitka. Proto nejsou ochotni do takové nabídky investovat. Vznikne několik kopií vašeho inzerátu s nekvalitní prezentací. Vyvolá to zmatek v prodeji, jednotlivé kanceláře budou inzerovat jiné fotky a jiné ceny. Vaše nemovitost tak bude vypadat nevěrohodně.

Realitní kanceláře na vás také budou vyvíjet tlak, abyste dali jejich zájemci slevu, protože chtějí být první, kdo prodá a získá provizi.

RK rádi tvrdí, že mají interní databázi klientů, kteří mají o byt či dům zájem. Je to jen obchodní trik. Pokud se nejedná o Smluvní poptávku na vyhledání nemovitosti, které jsou výjimečné, tak kupujícímu nic nebrání v tom, aby si vaši nemovitost našel na internetu a sjednal si prohlídku s vámi nebo zastupujícím makléřem.

Výhody prodeje bez RK

Neplatíte provizi realitce

Nebudete muset platit provizi realitní kanceláři. To je nejčastějším důvodem, proč se lidé rozhodnou pro prodej nemovitosti bez pomoci třetí strany.

Nejste nikomu zavázáni

Nemáte k žádné realitní kanceláři žádné závazky a můžete se rozhodovat, jak uznáte za vhodné, či v průběhu prodeje měnit svá rozhodnutí.

Nespálíte se s výběrem realitky ani makléře

Vybrat kvalitní realitní kancelář a makléře není tak jednoduché. Jsou makléři, kteří naslibují cokoliv, jen aby získali vaší nemovitost do prodeje. Špatná kvalita realitních služeb obecně je druhý hlavní důvod, proč lidé zvažují prodej na vlastní pěst.

Vše máte pod kontrolou sami

Někteří prodávající si prodej chtějí vyzkoušet. Přece jenom byt či dům neprodáváte každý rok. Možná patříte k těm, co chtějí poznat, jak to celé probíhá a lákavé je, že úspěch či neúspěch leží pouze ve vašich rukou. Pokud se chystáte na prodej nemovitosti bez RK, pomůže vám náš článek Jak prodat nemovitost.

Nevýhody prodeje bez RK

Neoslovíte všechny potencionální zájemce

Začínající samoprodejce osloví maximálně 10 – 15 % potencionálních zájemců. Ti zkušenější, kteří mají obchodního ducha a částečně rozumí marketingu, tak dokážou zasáhnout cca 30 % trhu. Oproti tomu, kvalitní makléř by měl pokrýt celý trh s potencionálními zájemci. Prodej je tak rychlejší a s větším počtem zájemců roste i pravděpodobnost prodeje za výhodnou cenu.

Dobří makléři nebo kanceláře mají často větší možnosti kvalitní propagace než samoprodejce. Základ je kvalitní prezentace nemovitosti, profesionální fotografie a poutavá videoprohlídka. Zárukou kvality prezentace je homestaging. Makléři také využívají inzerci na všech realitních serverech, soc. sítích a umí dobře využít i lokální marketing.

Neprodáte tak výhodně

S méně kvalitní prezentací a marketingem oslovíte méně zájemců a tím je větší šance, že prodáte pod cenou nebo levněji než s makléřem.

Prodávající si umí vypočítat, kolik ho bude stát provize, ale nemyslí už na to kolik, může ztratit. U bytu za 10 mil. Kč je v Praze průměrná provize 4% + DPH, tj. 484.000,- Kč. Pokud se prodej táhne a nervozita stoupá, tak samoprodejce slevní a nakonec prodá za 9 mil. Kč. Ve výsledku na tom vydělá nejvíc kupující, kterému jste ušetřili 100 000 Kč
Tento případ je častější než se může zdát a nejvíce na něm mrzí to, že jste prodělali jak vy, tak makléř.

Budete si muset poradit sami

Zkušený makléř je především manažer. Organizuje velkou skupinu lidí, aby prodej dotáhnul do úspěšného konce. Je třeba zorganizovat řemeslníky, fotografa, kameramana, designera, advokáty a mnoho dalších. Do všech těchto oborů musí makléř také dobře vidět, aby mohl poskytovat kvalitní realitní služby. Makléřům trvá často několik let, než se začnou orientovat ve většině odvětví. Bez makléře jste na všechno sami a musíte se proměnit na šikovného řemeslníka, skvělého marketéra, makléře, fotografa, designera, solidního advokáta, daňového poradce a určitě by se našlo mnoho dalších profesí. Dobrý makléř se svým týmem by vám měl zajistit všechny tyto odborníky.

Prodej nemovitosti zabírá čas

Prodej nemovitosti zabere několik měsíců. V roce 2024 počítejte, že peníze uvidíte přibližně za 6 měsíců od zahájení prodeje. Zejména když chcete prodat za maximální tržní cenu. Cena je určující faktor, pokud chcete prodat za 60 % tržní hodnoty, máte peníze za týden výměnou za nízkou cenu.

Při standardním prodeji potřebujete najít zájemce a po rezervaci nemovitosti očekávejte finance za 2-3 měsíce, pokud s prodejem máte zkušenosti. Existují i ojedinělé případy, kdy samoprodejci převádí nemovitost až rok.

Příprava nemovitosti, prohlídky, telefonování se zájemci, smlouvy, financování kupujících, vyklízení. To vše zabere spoustu času.

Ušetříte menší částku, než myslíte

Mnoho prodávajících si myslí, že při prodeji bez realitky ušetří na provizi pěknou sumu peněz. Jak jsme již zmiňovali, není tomu tak a průměrný samoprodejce prodá levněji, než kdyby zaplatil makléři. Nepřehledně tyto náklady:

Časové náklady

Makléř prodejem stráví spoustu času a některé úkony má již prošlapané a efektivní. Jen příprava nemovitosti zabere 3 – 4 hodiny. Pokud nemáte kontakt na fotografa a designera na homestaging, tak ztrávíte další 2 hodiny hledáním. Makléř vyinzeruje nabídku do 1 hodiny, samoprodejci to většinou zabere půl dne. Poté čas strávený telefonováním, neefektivními prohlídkami, rezervací se zájemcem, který nakonec nemá peníze atd… Déle je to běhání po advokátech a bankách. Jedná se o velký časový i psychický závazek. S prodejem je spojena spousta stresu a ten se prohlubuje, pokud prodej nejde podle očekávání.

Právní služby

Prodej nemovitosti je pravděpodobně největší finanční transakce, kterou běžný člověk za život udělá. Na internetu najdete smlouvy za pár tisíc korun. Šetřit na kvalitních smlouvách v tomto případě opravdu nedává smysl. Smlouvy musí být vždy upravené na konkrétní případ. NIKDY nepoužívejte vzor zdarma. Úsporou pár tisíc Kč, riskujete ztrátu celého majetku.

Kupní smlouvy připravuje zásadně advokát, který se zabývá realitním právem a má zkušenosti s touto problematikou. Kvalitní advokát se vždy dobře seznámí s celým případem a vypracuje smluvní dokumentaci, která vás bude chránit před nedorozuměním, dodatečnými slevami a problémy. Advokát by měl vždy připravit smlouvy při prodeji bez realitky, tak i v případě prodeje přes RK.

Pozor! Jsou realitní kanceláře, které se snaží používat vzor kupní smlouvy na všechny případy. Je to znak naprosté neprofesionality a nezkušenosti. Pokud máte s takovou realitní kanceláří podepsanou smlouvu a není cesty zpět, zaplaťte si advokáta sami.

Náklady za chybu nebo skryté vady

Prodávající ze zákona poskytuje záruku 5 let po prodeji proti skrytým vadám. Téměř se nestává, že by prodávající úmyslně zamlčoval vady na nemovitosti. Existují však firmy, které se přímo na tuto problematiku soustředí. Pokud si takovou firmu kupující objedná, vždy se něco najde a budou po vás vyžadovat slevu z kupní ceny a to i po dokončení celého prodeje. Často se jedná o částky v řádu 100 tis. Kč až do jednoho milionu. Jsou advokátní kanceláře, které se na své náklady s vámi budou soudit.

Proto je důležité se proti těmto realitním šmejdům chránit technickou zprávou i kvalitní smlouvou.

Prohlídky

Mnoho samoprodejců tvrdí, že znají nemovitost nejlíp a proto dokáží provádět prohlídky lépe než dobrý makléř. Opak je ale často pravdou. Proč? Jste ovlivněni citovou vazbou k nemovitosti. Hůře získáte zpětnou vazbu od zájemců. Silné emoce spojené s danou nemovitostí vám k prodeji nepomohou. Často se také stává, že zmíníte věci, které jste vůbec nechtěli říct. Např.: Před rokem zatékala střecha, ale už je vše opravené. Zájemce odchází jen s informací, že zatékala střecha a může to být znovu problém.

Možná nejste obchodník

Pokud bude zájemce lepší vyjednavač než vy, tak je zaručené, že prodáte pod cenou. Vyjednávání je náročná dovednost, kterou trvá roky praxe si ověřit. Pokud nejste zkušený prodejce, tak je šance, že prodáte nevýhodně.

Nepříjemní zájemci

V nemovitostech jde o hodně peněz. Připravte se na to, že při prodeji bez realitky vás budou kontaktovat spekulanti, výkupčí, realitní makléři nebo různí investoři. Právě tyto skupiny samoprodejce vyhledávají. Pokud pod inzerát napíšete RK nevolat, celý problém tím ještě umocníte.

Pozor!

Při prodeji nemovitosti v Praze vás bude kontaktovat okolo 30 – 50 makléřů hned první týden. Spoustu prodejců tento tlak nevydrží a nakonec si jednoho z těchto makléřů pozve domů a podepíše s ním smlouvu. Takto jste v pozici, kdy si makléř našel vás, ne vy jeho a je to nejčastější chyba při výběru realitní kanceláře. Pokud vás neustálé telefony od makléřů unavují a chcete prodej předat realitce, najděte si makléře sami.