Kupní smlouva na nemovitost: jak by měla vypadat a na co si dát pozor

Prodej nemovitosti je významným krokem a klíčovým prvkem této transakce je kupní smlouva na nemovitost. Pokud jste prodávajícím a připravujete se na prodej své nemovitosti, je nezbytné věnovat pozornost sestavení kupní smlouvy, abyste zajistili bezproblémový proces pro všechny zúčastněné strany. V tomto článku se podíváme na to, jak správně sestavit kupní smlouvu na nemovitost a na co si dát pozor.

Kupní smlouva je klíčovým prvkem pro jak kupujícího, tak prodávajícího, a přináší specifická práva a povinnosti obou stran. Před podpisem této smlouvy je nezbytné pečlivě zvážit její obsah a zajistit, aby vyhovovala všem potřebám transakce. Co konkrétně by mělo být obsaženo v této smlouvě a na co by měly obě strany dbát?

Rezervační smlouva

Před samotným podepsáním kupní smlouvy je často nutné uzavřít rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva slouží jako předkupní dohoda, v níž si obě strany předem stanoví specifické podmínky, jejichž splnění umožní následný podpis konečné kupní smlouvy.

Obě strany, jak kupující, tak prodávající, nesou v této fázi určité závazky. Kupující často potřebuje zajistit hypoteční úvěr, který banka schválí až po doložení podepsané rezervační smlouvy, nebo vložit kupní cenu do advokátní úschovy. Prodávajícího pak rezervační smlouva často zavazuje k odstranění právní vady, které by mohly omezovat prodej nemovitosti, například zápisy o stavbách v katastru nemovitostí nebo zajištění kolaudace.

Je vhodné mít před podpisem rezervační smlouvy již připravený návrh kupní smlouvy, který se připojí jako příloha k této smlouvě. Včasná znalost obsahu kupní smlouvy umožní oběma stranám důkladněji se seznámit s podmínkami, ke kterým se zavazují. Splněním podmínek v rezervační smlouvě obě strany potvrzují svůj závazek k následnému podpisu konečné kupní smlouvy.

Co musí kupní smlouva na nemovitost obsahovat

Nový občanský zákoník (NOZ) stanovuje několik klíčových prvků, které by měla obsahovat kupní smlouva na jakoukoli nemovitost, ať se jedná o byt, dům, pozemek nebo garáž.

1. Jasná identifikace smluvních stran a nemovitosti

• Kupní smlouva na nemovitost musí jasně identifikovat obě strany – prodávajícího a kupujícího.
• Kupujícímu musí být přesně specifikováno, co přesně kupuje, včetně parcelního čísla, čísla katastrálního území a výměry. Důležité je získat nabývací tituly potvrzující vlastnictví dané nemovitosti.
• V kupní smlouvě by měly být uvedeny i součásti domu nebo bytu, které jsou pevně spojeny s nemovitostí, například vestavěné skříně nebo kuchyňská linka apod.

2. Dohodnutá kupní cena, její splatnost a způsob uhrazení

• Cena za nemovitost a způsob její úhrady musí být jasně stanoveny ve smlouvě.
• Doporučujeme využít notářské, advokátní nebo bankovní úschovy pro zajištění správného a bezpečného převodu finančních prostředků.
• Kupní smlouva na nemovitost by měla také stanovovat, kdo bude hradit příslušné poplatky spojené s transakcí, jako jsou poplatky za vklad na katastr, ověření podpisů nebo odhad ceny při čerpání hypotéky.

Při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost je klíčové dodržet tyto body a pečlivě si prostudovat každý detail smlouvy. Tímto způsobem lze minimalizovat rizika a zajistit hladký a bezproblémový průběh celé transakce.

3. Časový plán jednotlivých kroků:

Časový plán pro transakci s nemovitostí by měl být jasně vymezen v kupní smlouvě. Týká se to okamžiků, kdy jsou peníze umístěny do úschovy, kdy dochází k předání bytu a kdy probíhá platba prodávajícímu. Zahrnutí harmonogramu převodu nemovitosti představuje klíčový prvek každé kupní smlouvy, který eliminuje potenciální nedorozumění.

4. Pokuty a sankce:

Kupní smlouva na nemovitost by měla explicitně stanovovat pokuty a sankce za porušení dohodnutých závazků. Tyto sankce mohou být uplatněny v případě nesplnění dohodnutých termínů nebo poskytnutí nepravdivých nebo neúplných informací. Může být nastavena pokuta za opožděnou platbu kupní ceny, za neprovedení oprav či za poskytnutí nepravdivých informací o stavu nemovitosti.

5. Podpis všech zúčastněných stran:

Když je smlouva hotová, přichází na řadu podepisování. Pokud existuje více majitelů nemovitosti, musí být všichni uvedeni ve smlouvě. V případě, že je prodávající ženatý nebo vdaná, vyžaduje se také podpis manžela, i kdyby nemovitost patřila výlučně prodávajícímu. Toto opatření slouží k ochraně bydlení manželů.

6. Ověření podpisů:

Všechny podpisy musí být úředně ověřeny. Stačí ověřit jednu kopii smlouvy, kterou dokládáte katastrálnímu úřadu. Ověření podpisů můžete provést v Czech POINTu České pošty, na obecním či městském úřadě nebo u notáře. Ověření podpisu vyžaduje pouze občanský průkaz, a poplatek za ověření jednoho podpisu činí 30 Kč.

Kde získat kvalitní kupní smlouvu

Rozhodně nedoporučujeme stahovat obecný vzor kupní smlouvy z internetu. Nejlepším řešením je konzultovat se specializovaným právníkem, který má zkušenosti s právními převody nemovitostí. Takový odborník přesně ví, jak má vypadat kupní smlouva a dokáže detailně prozkoumat i ty nejmenší nuance. Právník, který není specializovaný v oblasti převodů nemovitostí, může z nedostatku zkušeností udělat zásadní chyby, což může následně vyústit v dlouhé právní spory. Důvěryhodné realitní kanceláře často disponují vlastním právním oddělením nebo spolupracují se zkušenými právníky. To samé platí i pro profesionální realitní makléře. 

Kdo nese zodpovědnost za vady nemovitosti:

Z každé kupní smlouvy plynou práva a povinnosti pro obě strany – kupujícího i prodávajícího. Klíčovou povinností prodávajícího je do detailu popsat všechny vady nemovitosti, a to jak ty fyzické, tak právní. Nedostatečný popis těchto vad může následně vyvolat komplikované právní spory, které jsou jak finančně, tak emocionálně vyčerpávající. Je proto vhodné specifikovat ve smlouvě všechny vady, jak ty zřejmé, tak skryté, ať už jsou jakékoliv. Zákon ukládá prodávajícímu odpovědnost po dobu 5 let. Pokud jsou během této doby zjištěny zásadní vady, může dojít až k vrácení nemovitosti a návratu kupní ceny.

Přitom za vady, které jsou zjištěny po převodu vlastnických práv, nesou zodpovědnost jak kupující, tak prodávající.

• Odpovědnost na straně kupujícího:
  • Kupující nese odpovědnost za vady uvedené v kupní smlouvě, které přijal, a za zjevné vady, neboli ty, které jsou okamžitě patrné na stavbě nebo nemovitosti, a právní vady spojené s vlastnictvím či dokumenty.
• Odpovědnost na straně prodávajícího:
  • Prodávající je povinen upozornit na všechny vady, které nejsou zjevné. Pokud tak neučiní, soudce rozhodne, zda vadu považuje za zjevnou nebo skrytou, a kdo ponese odpovědnost.

Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost:

Podle zákona má každý kupující právo odstoupit od kupní smlouvy na byt, rodinný dům nebo pozemek, pokud má nemovitost podstatnou vadu, a kupující nebyl před podpisem smlouvy na tuto vadu upozorněn, přičemž prodávající o ní věděl (např. problémy se spodní vodou, otřesy, absence pitné vody apod.). V tomto případě může kupující od smlouvy okamžitě odstoupit a požadovat vrácení veškerých dosud uskutečněných plateb. Kupující vrátí nemovitost, prodávající vrátí peníze.

S ohledem na nový občanský zákoník (NOZ) je nutné oznámení o odstoupení od kupní smlouvy učinit písemně. Toto odstoupení nabývá účinnosti, když je dokument převzat druhou stranou.

Další užitečné tipy, které vás provedou procesem prodeje nemovitosti najdete v našem článku Jak prodat nemovitost.