Daň z prodeje bytu

S prodejem bytu je spojeno mnoho formalit a administrativy, mezi kterou spadá i placení daně z prodeje bytu. Níže si můžete přečíst, kdy se tato daň platí, jaká je její výše a kdy se vás daň z prodeje bytu nebude týkat.

Daň z prodeje bytu

Daň z příjmu fyzických osob

Pokud jste prodali byt, získané prostředky jsou pro vás příjmem. Daň z prodeje bytu proto spadá pod daň z příjmu fyzických osob a daní se sazbou o výši 15 %. V daňovém přiznání se tento příjem uvádí na příloze č. 2 v sekci “ostatní příjmy”, podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb. Více si o této dani můžete přešíst také v našem článku Daň z prodeje nemovitosti.

Daň z nemovitých věcí

Nepleťte si daň z prodeje bytu s daní z nemovitých věcí. Daň z nemovitých věcí (daň z nemovitosti) je periodická daň a poplatníkem je každý, kdo vlastní nemovitost. Tato daň se platí zálohově příslušnému správni daně – v místě, kde se nemovitost nachází. 

Daň z nabytí nemovité věci

Daň z prodeje bytu se také často plete s daní z nabytí nemovité věci, která dřív činila 4 % z ceny nemovitosti. Tato daň byla v roce 2020 zrušena úplně a už se neplatí. 

Kdy se platí daň z prodeje bytu

Termín pro podání daňového přiznání je rozdílný v závislosti na formě, v jaké budete přiznání o dani z příjmu podávat. V případě papírové formy doručené osobně nebo poštou je termín 3. dubna. U daňových přiznání podávaných datovou schránkou (elektronicky), je termín 2. května a pokud využíte služeb daňového poradce, je pro vás termín až 3. července.

Výpočet a výše daně z prodeje bytu

Sazba daně z příjmu fyzických osob je v ČR 15 %. Daň platíte pouze z příjmu, nikoli z celé prodejní částky, za kterou jste byt prodali. Od prodejní ceny je třeba odečíst cenu požizovací. Získaný rozdíl je částka, kterou budete danit sazbou 15 %.

Např.: Před třemi lety jste koupili byt za 4 mil. Kč a koncem minulého roku jste byt prodali za 5,5 mil. Kč. Váš příjem z prodeje je 1,5 mil. Kč, z nějž 15 % je 225 000 Kč. 

Výjimka může nastat pouze pokud byl váš celkový příjem za uplynulý rok vyšší než 1 867 728 Kč. V takovém případě by se vás týkala sazba daně 23 %. Tato sazba je ale uplatňovaná pouze na příjmy přesahující uvedenou částku. Jakékoli nižší příjmy jsou vždy daněné sazbou 15 %.

Výjimky placení daně z prodeje bytu

Veškeré výjimky, které vás osvobodí od placení daně z prodeje bytu, jsou stanovené v § 4 Zákona o dani z příjmu. Zde je jejich stručný výčet. Více si o těchto podmínkách můžete přečíst také v našem článku Daň z prodeje nemovitosti 2023.

Časový test vlastnictví

Platba daně se vás nebude týkat po 5ti letech vlastnictví, pokud jste byt koupili před 1. lednem 2021. Pokud jste byt koupili po 1. lednu 2021, budete od daně osvobozeni až po 10ti letech vlastnictví.

Dědictví

V případě dědění bytu po přímem rodinném příbuzném (manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče a prarodiče), se délka vlastnictví sčítá. Pokud jste tedy byt zdědili po někom, kdo jej vlastnil více než 10 let, daň se vás týkat nebude.

Družstevní byt

I u družstevních bytů se uplatňuje pravidlo pěti let. Jestli mezi momentem získání členských práv družstva a jejich převodem dalšímu vlastníku uplynulo více než 5 let, daň z prodeje bytu platit nemusíte.

Časový test bydliště

Dani se vyhnete také v případě, kdy byt vlastníte více než 2 roky a zároveň 2 roky před prodejem v bytě bydlíte. Nemusí jít nutně o trvalé bydliště, ale musí být prokazatelné, že jste byt využívali. To můžete dokázat například účty za energie, korespondencí adresouvanou na adresu bytu nebo můžete využít prohlášení souseda.

Obstarání bytové potřeby

Obstarání bytové potřeby znamená, že veškeré finance získané prodejem prokazatelně využijete na zajištění jiného bydlení. Může se jednat o nákup nové nemovitosti, rekonstrukci nebo koupi pozemku. Musíte ale všechny prostředky získané z prodeje utratit a jejich využití doložit nejpozději do jednoho roku od prodeje. Také platí, že v prodaném bytě musíte před prodejem bydlet.

Oznamovaní povinnost

Nezapomeňte, že musíte příjmy oznámit příslušnému správci daně i v případě, kdy jste od daně osvobozeni. Pokud splňujete jakoukoli výše uvedenou výjimku, nezapomeňte tuto skutečnost včas nahlásit finančnímu úřadu, pod který spadáte. Finančnímu úřadu je nutné nahlásit výši příjmu a také doložit splnění podmínky pro osvobození od daně. Pokud tak neučiníte nebo skutečnost oznámíte pozdě, může vám hrozit pokuta až ve výši 15 % neoznámeného příjmu.