Daň z prodeje nemovitosti

Pokud jste v nedávné době prodali nemovitost, je pro vás důležité vědět, jaká je daň z prodeje nemovitosti, jaká je její výše, jak se počítá, kdy se platí a také výjimky, kdy se jejímu placení můžete vyhnout. To vše jsme pro vás shrnuli v našem článku o dani z prodeje nemovitosti.

Daň z prodeje nemovitosti

Co znamená daň z prodeje nemovitosti

Prodej nemovitosti je příjmem pro prodávajícího a daní se v rámci daně z příjmu. Nemusíte tedy po prodeji nemovitosti podávat žádný speciální formulář pro podání daně z prodeje nemovitosti zvlášť. Prodej bytu zdaníte v ostatních příjmech v klasickém daňovém přiznání.

Rozdíl mezi daní z prodeje nemovitosti a daní z nemovitých věcí

Daň z prodeje nemovitosti je často zaměňovaná s daní z nemovitých věcí (daně z nemovitosti). Jsou to dva odlišné výrazy. Daň z prodeje je daní z příjmu. Daň z nemovitých věcí je periodická daň, kterou odvádí každý vlastník nemovitosti. Je to jedna z mála daní, která se platí předem. Povinnost za daň z nemovitých věcí má vlastník, který měl nemovitost k 1. lednu daného roku.

Pozor, pamatujte také na rozdíl mezi daní z prodeje nemovitosti a daní z nabytí nemovitosti, která byla dříve stanovena ve výši 4 % z ceny koupené nemovitosti. Daň za nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena.

Výpočet daně z prodeje nemovitosti

Výše daně z příjmu je pro fyzické osoby v České republice stanovena na 15 %. Daň budete platit jen z rozdílu pořizovací ceny a prodejní ceny, neplatí se tedy 15 % z celé prodejní částky. Pokud jste například koupili nemovitost za 5 mil. Kč a o několik let později ji prodaji za 8 mil. Kč, vydělali jste 3 mil. Kč a to je částka, ze které budete platit daň 15 %. V našem případě byste tedy zaplatili daň 450 000 Kč. 

Výjimkou jsou případy, kdy váš celkový příjem za předchozí rok přesáhl 1 867 728 Kč. Pokud je toto váš případ, sazba daně je pro vás 23 %. Vyšší daň se uplatňuje až na příjmy, které přesáhnou danou částku. Příjmy pod 1 867 728 Kč se daní stále 15 %.

Jak se vyhnout placení daně z prodeje nemovitosti

Existuje mnoho výjimek, které jsou stanoveny v § 4 Zákona o dani z příjmu. 

1. Délka vlastnictví prodané nemovitosti

Placení daně z prodeje nemovitosti se vás nebude týkat, pokud nemovitosti vlastníte 5 nebo 10 let. Záleží, kdy jste nemovitosti koupili:

a) po 1. lednu 2021 – v takovém případě jste od daně osvobozeni až po 10-ti letech od nabytí nemovitosti

b) před 1. lednem 2021 – v těchto případech jste od daně osvobozeni po 5-ti letech od nabytí nemovitosti

2. Časový test bydliště

Pokud prodávaný dům nebo byt vlastníte déle než 2 roky a poslední 2 roky bezprostředně před prodejem v ní máte své bydliště, tak se vás daň z prodeje také netýká. Nemusí se jednat o trvalé bydliště, které je zapsané v občance, ale o místo, kde jste skutečně bydleli. 

Finančí úřad může požadovat prokázání bydliště a to například doložením dopisů, které vám na adresu chodily a účtů za energie, které jste platili dodavateli s odběrným místem pro danou nemovitosti. Můžete také využít prohlášení souseda. 

Finanční úřad také uznává dvě různá bydliště. např.: bydlíte přes týden v Praze a na víkend jezdíte pravidelně za rodiči. V tomto případě máte bydliště jak v Praze tak u rodičů. Opět se musí dodržet zákonná podmínka 2 let vlastnictví a bydliště bezprostředně před prodejem. Nemovitost nesmíte pronajímat.

Pokud jste nemovitost 1 rok před prodejem pronajímali, tato výjimka se nedá uplatnit a daň budete muset platit. Níže jsou další možnosti osvobození od daně z nemovitosti, které můžete využít.

3. Prodej nemovitosti nabyté z dědictví

Při prodeji nemovitosti nabyté během dědického řízení se opět aplikuje pravidlo délky vlastnictví. Pokud se jedná o přímý příbuzenský vztah (manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče a prarodiče), délka držení nemovitosti se sčítá. Pokud jste například zdědili nemovitost po babičce, která ji vlastnila po dobu 17 let. Sami jste poté nemovitost 1 rok pronajímali a pak se ji rozhodli prodat. Celková délka vlastnictví by byla 18 let a daň z prodeje nemovitosti platit nebudete.

4. Časový test v případě družstevního bytu

V případech prodeje družstevního bytu platí také podmínka pěti let. Pokud mezi momentem nabytí členských práv družstva a jejich převodem dalšímu vlastníku uplynulo více než 5 let, daň z prodeje platit nebudete. 

Např.: Vlastníte družstevní byt 10 let a čerstvě jste ho získali do osobního vlastnictví. Když byt prodáte, daň z prodeje nemovitosti se vás netýká.

POZOR: Problematika časového testu u družstevního bytu je často na internetu špatně vysvětlená a existují články, které tvrdí opak. Níže uvádíme zdroj, a to rozhodnutí nejvyššího soudu: Rozsudek NSS ze dne 15.04.2011 – 2 Afs 20/2011 – 77
https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/2-afs-20-2011-77

5. Obstarání bytové potřeby

Poslední výjimkou je uspokojení vlastní bytové potřeby, neboli využití finančních prostředků získaných prodejem k nakoupení jiné nemovitosti, parcely nebo zaplacení rekonstrukce na jiné nemovitosti, kterou máte ve vlastnictví. Abyste splnili tuto výjimku, musíte:

1. v prodané nemovitosti před prodejem bydlet
2. veškeré prostředky získané prodejem doložitelně utratit za jiné bydlení do jednoho roku od prodeje.

Pokud tak neučiníte, budete muset daň z prodeje nemovitosti dodatečně zaplatit. 

Nahlášení osvobození od daně Finančnímu úřadu

Pokud se vás týká jakákoli výjimka uvedená výše, nezapomeňte na to, že abyste byli osvobozeni od daně z prodeje nemovitosti, musíte tuto skutečnost oznámit Finančnímu úřadu. Pokud Finančnímu úřadu oznámení nepodáte, nebudete moct osvobození od daně využít.

Kdy se platí daň z prodeje nemovitosti

Termín pro podání přiznání daně z příjmu se liší podle podoby, v jaké budete daňové přiznání podávat. Pokud se jedná o papírovou podobu, je termín podání 3. dubna, elektronicky (datovou schránkou) 2. května a za pomoci daňového poradce 3. července.

Obcházení daně z prodeje nemovitosti

Daň z prodeje nemovitosti rozhodně neobcházejte, jelikož se jedná o jednoduše prokazatelný finanční příjem. Dříve nebo později se na každého hříšníka přijde. To platí i o oznámení finančnímu úřadu v případě, že jste od daně osvobozeni. Pokud na oznámení zapomenete, za výzvu zaplatíte 0,1 % z ceny nemovitosti. Pokud nebudete reagovat, pokuta může být až ve výši 15 % z ceny nemovitosti.