Jak na prodej družstevního bytu

Prodej družstevního bytu může být pro mnohé z nás záhadou. Rozlišení mezi družstevním a osobním vlastnictvím může být klíčové pro správné pochopení celého procesu. V tomto článku se podíváme na hlavní rozdíly mezi těmito dvěma druhy vlastnictví a jak probíhá samotný prodej družstevního bytu.

Rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím

Osobní vlastnictví

Osobní vlastnictví znamená, že máte přímý vlastnický podíl na nemovitosti.S tímto druhem vlastnictví máte větší kontrolu nad nemovitostí a můžete s ní nakládat dle svého uvážení.

Družstevní vlastnictví

Družstevní vlastnictví je odlišné. V tomto případě nevlastníte přímo byt, ale podíl ve družstvu, které vlastní budovu, ve které se byt nachází. Tím pádem máte právo užívat byt a ostatní společné prostory, ale nemáte přímý vlastnický titul. Rozhodnutí o významných změnách v budově či prodeji družstevního bytu často vyžaduje souhlas většiny členů družstva. Více o rozdílech mezi osobním a družstevním vlastnictvím najdete v našem článku Jaký je rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím bytu.

Prodej družstevního bytu

Co zajistit před prodejem družstevního bytu

Než zahájíte přípravy vedoucí k prodeji vašeho družstevného podílu, vaše první kroky by měly vést za bytovým družstvem. Stanovy družstva mohou prodej výrazně omezovat, zjistěte si proto veškeré podmínky předem. Zároveň využijte tuto příležitost k vyžádání dokumentů, ktré budete k prodeji potřebovat. Jsou to především:

• potvrzení o členství v družstvu a evidenční list,
• potvrzení o vaší bezdlužnosti vůči družstvu,
• potvrzení o anuitě (tedy o výši úvěru a kolik z něj zbývá doplatit).

Stanovení ceny družstevního bytu

Cena družstevního bytu je obvykle o 10 – 30 % nižší, než by byla cena srovnatelného bytu v osobním vlastnictví. Ačkoli je hodnota takových bytů podobná, při stanovení ceny je potřeba zohlednit právní nejistoty, které s sebou družstevní vlastnictví přináší. Více o stanovení ceny si můžete přečíst ve článku Jak určit cenu nemovitosti.

Inzerce a smlouvu o převodu členských práv a povinností

Podrobný postup a tipy ohledně chystání nemovitosti, inzerce a realizace prohlídek si můžete přečíst v našem článku Jak prodat nemovitost v roce 2023. Jakmile najdete svého kupce, přichází na řadu formality. Při prodeji družstevního bytu se nepodepisuje kupní smlouva, ale smlouva o převodu členských práv a povinností. Družstva mívají často takové smlouvy předpřipravené právě pro tyto situace. Vždy je ale dobré nechat si takovou smlouvu zkontrolovat vlastním práníkem. 

Ve chvíli, kdy máte tuto smlouvu s kupujícím podepsanou, je třeba ji doručit družstvu ke schválení.

Převod vlastnických práv

Družstvo nemá ze zákona právo smlouvu o převodu členských práv a povinností zamítnout. Nesmí po kupujícím požadovat ani přihlášku nebo nový členský vklad. Mají ale právo na:

• zakázat, aby se členem stala právnická osoba, cizinec nebo osoba bez trvalého pobytu v České republice
• žádat úhradu převodního poplatku (obvykle 2 − 15 tisíc korun, tedy o něco více než je poplatek v katastru nemovitostí při převodu bytu v osobním vlastnictví),

Z toho plyne, že pokud je kupující občanem ČR a fyzickou osobou, družstvo ho jako člena odmítnout nesmí.

Převod družstevního podílu a zároveň proces prodeje je ukončen ve chvíli, kdy družstvo převod práv a povinností potvrdí. Požádejte následně družstvo ještě o potvrzení, že došlo k zániku vašeho nájmu, členství v družstvu a že máte dořešeny všechny závazky.

Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu

Při prodeji družstevního bytu mohou vzniknout daňové povinnosti. Záleží to na délce doby, po kterou jste byt vlastnili. V České republice platí, že pokud vlastníte byt méně než tři roky, je příjem z prodeje družstevního bytu zahrnut do základu daně z příjmu fyzických osob. V případě, že byt vlastníte déle než tři roky, může být prodej osvobozen od daně z příjmu. Více o výjimkách a jestli se vás týkají najdete v našem článku Daň z prodeje nemovitosti.

Doba trvání prodeje družstevního bytu

Doba trvání prodeje družstevního bytu se může lišit v závislosti na mnoha faktorech, včetně lokality, poptávky na trhu a správného nastavení ceny. Zpravidla ale trvá prodej družstevního bytu (podílu) déle, než prodej bytu ve vlastnictví osobním. Je proto důležité být trpělivý a připravit se na případné prodlevy.

Tip: Jak prodat družstevní byt za co nejvyšší cenu

Prodej družstevních bytů často komplikuje nesplacená anuita. Anuita znamená dosud neuhrazená část úvěru, která se k bytovému podílu váže. Jinými slovy je to nesplacená část úvěru, za který bytové družstvo dům postavilo nebo zrekonstruovalo. Prodávat družstevní podíl s nesplacenou anuitou je jako prodávat byt zatížený hypotékou. Stejně jako hypotéka se i anuita splácí měsíčně. Pokud je nesplacená výše úvěru například 300 tisíc korun, je nutné tuto částku odečíst z prodejní ceny.

Dáme vám tip, jak se tomuto ponížení ceny vyhnout a prodat tak váš družstevní podíl za co nejvyšší možnou cenu. Pokud se s družstvem domluvíte a získáte písemné potvrzení, že do roka bude možnost převést byt do osobního vlastnictví, můžete cenu družstevního bytu znatelně navýšit.