Jak určit cenu nemovitosti

Při prodeji nemovitosti je klíčové správé určení ceny. Od ceny se odvíjí to, jak rychle budete prodávat i za jakou cenu nakonec prodáte. V následujícím článku se naučíte o třech základních cenových strategiích, kterou z nich je vhodné zvolit, vzhledem k aktuální situaci na trhu a jak určit cenu nemovitosti.

1. Proč je důležité správně určit cenu nemovitosti

Určení ceny nemovitosti je prvním krokem, který musíte udělat, pokud jste se rozhodli prodat byt nebo dům. Správný odhad ceny je důležitý, protože cena ovlivňuje rychlost prodeje, množství zájemců a samozřejmě také to, za kolik prodáte a jestli se prodej uskuteční. Pokud potřebujete nemovitost prodat rychle, je vhodné zvolit jinou cenovou strategii, než když vám na čase tolik nezáleží. Více o prodeji nemovitosti v roce 2024 najdete pod v článku: Jak prodat nemovitosti v roce 2024.

Jak prodat nemovitost v roce 2023 Kompletní návod

2. Nabídka a poptávka při prodeji nemovitosti

Nabídka a poptávka jsou základní pojmy tržní ekonomiky. Nabídka je množství nemovitostí, které chtějí majitelé prodat. Poptávka je naopak množství nemovitostí, které jsou kupující ochotni koupit. Nabídka bez poptávky nemá smysl a stejně tak to platí i obráceně. 

Princip trhu je založený na vzájemném střetu. Ideální stav se nazývá tržní rovnováha a nastává v případě, kdy se nabídka rovná poptávce. Tento ideální scénář se v realitě téměř nenastává. Vždy jedno převyšuje to druhé a tento stav se postupně mění.

Pokud poptávka převyšuje nabídku znamená to, že existuje více zájemců o koupi než nemovitostí k prodeji. Prodejci mohou jít s cenou nahoru a pořádat aukce. Je to ideální čas k prodeji a ne zcela vhodný k nákupu.

Naopak pokud nabídka převyšuje poptávku znamená to, že existuje více nabízených nemovitostí než zájemců o koupi. Kupci tedy mohou smlouvat o ceně, jednoduše proto, že další zájemci nejsou. Období klesající poptávky je ideálním obdobím pro nákup nové nemovitosti.

V roce 2024 se nacházíme v období pomalého (klesajícího) trhu, kdy je nabídka vyšší než poptávka. Pokud tedy plánujete prodávat byt či dům, není tak příznivá doba, nicméně správně stanovená cena vám pomůže k prodeji v rozumném čase i za dobrou cenu.

3. Příliš vysoká cena

Vyhněte se stanovení příliš vysoké ceny. Během prvních dnů a týdnů bude o nabídnutou nemovitost největší zájem, příliš vysoká cena odradí potenciální zájemce. Postupně vás nízký zájem kupujících donutí cenu snížit. Jelikož se nacházíme v období klesajícího trhu, tržní cena vaší nemovitosti s časem klesla. Vy se tedy snížením nedostanete na původní tržní hodnotu, která byla platná na začátku prodeje. Nakonec budete stále nad aktuální cenou a o nemovitost stále nebude zájem. 

Příliš vysoká cena na začátka a nízké korekce později nejsou dostačující, aby odpovídaly klesající ceně na trhu. Až v momentě, kdy se korekce ceny protne s poptávkou (tržní cenou) se může uskutečnit prodej.

Ve většině případů se tak děje až ve chvíli, kdy prodávající chtěl mít prodej za sebou, potřebuje finanční prostředky z prodeje a nervozita je na maximu. V této situaci je prodávající motivovaný, chce mít prodej ukončený a přistoupí na korekci ceny, která odpovídá reálné hodnotě nemovitosti. Kdyby tak učinil na začátku prodeje, prodal by rychleji a výhodněji. 

Pokud stanovíte cenu příliš vysoko, neprodáte dráž. Pouze se tím prodej prodlouží a ve výsledku prodávající získá méně peněz, než kdyby od začátku stanovil cenu správně. 

Popsanou situaci snižování ceny a klesání tržní hodnoty nemovitosti můžete názorně vidět v tomto grafu. Graf se týká klesajícího trhu, který je momentálně na českém realitním trhu v roce 2024.

4. 3 základní cenové strategie

1. Stanovení správné (tržní) ceny

V roce 2024 je nejvhodnější zvolit strategii, kdy nemovitost nabídnete za správnou (tržní) hodnotu. S touto cenou můžete očekávat nejlepší výsledek cestou nejmenšího odporu. Orientační odhad nemovitosti si můžete udělat zde:

Jak určit cenu nemovitosti bez RK?

Pomoci vám mohou například placené stránky jako cenovamapa.cz, cenovamapa.org, cmap.cz, valuo.cz nebo zdarma na reas.cz nebo https://www.sreality.cz/ceny-nemovitosti.

Na těchto serverech uvidíte, kolik je ve vašem okolí nabídek, za kolik se průměrně prodává m2 a jaký je aktuální vývoj cen.

2. Stanovení nízké ceny – aukce

Druhou možností je stanovení nízké ceny. V takovém případě můžete očekávat větší množství zájemců a pokud tomu tak bude, uspořádat aukci. O tom, jak aukce fungují a jak ji udělat se dočtete níže. Každopádně pokud nevíte, jak na to, existuje riziko, že prodáte levně a je vhodnější zvolit jinou cenovou strategii. 

3. Stanovení vysoké ceny

Tato strategie je ideální při rostoucím trhu a v případech, kdy na prodej nespěcháte. Cenu můžete nastavit lehce vyšší než je tržní hodnota a čekat. Je důležité nemovitost také správně odprezentovat. Pokud tuto strategii zvolíte během období rostoucího trhu, s největší pravděpodobností se dříve nebo později najde kupec, který vaši nemovitost i za vyšší cenu koupí. S cenou se to však nesmí přehnat a tato metoda funguje jen u nemovitostí v dobrém stavu – po kompletní rekonstrukci, novostavby, vily atd.

5. Co dělat, když se ozve více zájemců

Pokud o nabízenou nemovitost projeví vážný zájem více zájemců, máte dvě možností. Tou první je prodat nemovitost tomu prvnímu, kdo potvrdil svůj zájem. Druhou možností je aukce. V obou případech si prověřte kupujícího, jesli má finanční prostředky na koupení nemovitosti. To znamená hotovost nebo schválenou hypotéku. S prověřením zájemce vám pomůže realitní makléř nebo hypoteční specialista.

6. Jak funguje aukce a jak ji uspořádat

Aukce by se vždy měla řídit občanským zákoníkem. Během prohlídek vyzvete zájemce k podání závazné nabídky o koupi a sdělíte jim termín ukončení aukce.
Aukce by měla mít jasně stanovené podmínky, jako je specifikace údajů, které potřebujete, podle jakých kritérií budete rozhodovat (většinou cena a rychlost financování) a jaký je termín odevzdání.

V Aukci nemusí vyhrát nejvyšší nabídka, může vyhrát ta nejlepší. Příklad: Nemovitost za 5 mil. Kč bude mít dvě nabídky: První za 5.275.000,- Kč a okamžitá platba v hotovost a druhá nabídka 5.300.000,- Kč s tím, že majitel musí prodat chatu a požádat o hypotéku. Rozdíl je jen 25.000,- Kč. U druhé nabídky budete čekat minimálně o 3 měsíce déle na dokončení prodeje. Je na každém prodávajícím, co je pro něj prioritou a podmínky může nastavit podle sebe.

Nepleťte si aukci s dražbou. Jedná se o podobný princip, nicméně jsou to dva rozdílné způsoby prodeje. Aukce se dá přirovnat k dobrovolné soutěži s cílem co největšího zisku, dražba bývá nucená a většinou se jedná o prodej zabaveného majetku v exekučním řízení. Rozdíly mezi aukcí a dražbou si můžete přečíst zde.

Závěr

Je mnoho strategií a způsobů, jak se k určení ceny postavit. Pokud si nejste vaším rozhodnutím jisti nebo nejste dobrým vyjednavačem, zvažte, jestli pro vás nebude výhodnější obrátit se na realitní kancelář nebo makléře. O výhodách a nevýhodách prodeje s realitkou si můžete přečíst v článku: Výhody a nevýhody při prodeji s realitkou.