3 možnosti, jak na prodej nemovitosti s hypotékou

Prodej nemovitosti s hypotékou je na realitním trhu naprosto běžným jevem. Pokud jste se tedy dostali do situace, kdy potřebujete prodat byt nebo dům, na který jste ještě nesplatili celou hypotéku, nebojte se, není to nemožné. Připravte se ale na více papírování a také na to, že proces může trvat o něco déle než prodej klasický.

Proč je prodej nemovitosti s hypotékou složitější než běžný prodej?

Odpověď je jednoduchá. Na každou nemovitost, která je zatížená hypotékou, má zástavní právo ten, kdo hypotéku zprostředkoval. Nejčastěji tedy banka. Kvůli tomuto zástavnímu právu není možné bez souhlasu danou nemovitost prodat. Toto záastavní právo je zrušeno až ve chvíli, kdy je hypotéka kompletně splacená. 

K čemu slouží zástavní právo?

Zástavní právo patří mezi věcná práva a je evidováno v katastru nemovitostí. Informaci o zástavním právu najdete na listu vlastnictví v části C. 

Když žádáte o hypotéku a splníte podmínky pro její získání, banka vám poskytne potřebné finance pro zaplacení potřebné částky pro koupi nemovitosti. Banka ale potřebuje nějakou jistotu, že budete hypotéku splácet. Tou je zástavní právo. V případě, kdy byste přestali včas a řádně splácet, banka má právo nemovitost prodat a získanými financemi vyrovnat vámi nesplacený dluh.

Jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou?

Možností, jak prodat nemovitost s hypotékou je několik. Níže projdeme 3 nejčastější. Vždy záleží na důvodu, z jakého nemovitost chcete prodat. Ten značně ovlivní způsob, pro který se potom rozhodnete. Pokud si chcete přečíst více o prodeji nemovitosti, najdete spoustu užitečných tipů v našem článku Jak prodat nemovitost v roce 2023.

Splacení hypotéky

První a zároveň nejjednodušší možností je splacení hypotéky a následný prodej. Ke splacení hypotéky můžete využít vlastních finančních zdrojů, vzít si úvěr ve výši nedoplacené částky hypotéky a nebo můžete navýšit novou hypoteční smlouvu o hodnotu původní hypotéky.

Jak jsme zmínili na začátku, tato možnost je sice nejjednodušší, ale často není možné ji uskutečnit vzhledem k důvodům prodeje. Pokud chcete nemovitost prodat kvůli neschopnosti splácet hypotéku, nejspíš by vám zalepení problému jiným úvěrem příliš nepomohlo.

Pozor na poplatek za předčasné splacení

Vždy je potřeba dát si pozor na poplatky za předčasné splacení hypotéky. Obecně platí pravidlo, že je výhodnější hypotéku předčasně splatit až po konci fixačního období. Zároveň si připomeňte, kdy jste hypotéku sjednali. Od 1.12.2016 totiž vyšla v platnost nová úprava zákona a výše poplatku za předčasné splacení už je pouze v rámci několika stovek korun. Pokud jste ale sjednali hypotéku před tímto datem, mohlo by pro vás být předčasné splacení značně nevýhodné.

Prodej nemovitosti i s hypotékou

Druhou možností je prodej nemovitosti i s hypotékou. To jde pouze v případě, že jste našli kupce, který je ochotný nechat si na sebe hypotéku převést. S tímto převodem musí souhlasit nejen kupec, ale i banka. Stejně jako si ověřovali vás, než vám hypotéku schvílili, budou si ověřovat i nového kupce. 

Refinancování hypotéky

Toto řešení je výhodné především proto, že se vyhnete jakýmkoli poplatkům za předčasné splacení. Naopak nevýhodou je, že kvůli stále se měnícím hypotečním sazbám možná nový kupec nebude vaši hypotéku chtít, protože by si mohl novou hypotéku jinde sjednat za lepších podmínek. Pokud jste narazili na tento problém, jeho možným řešením je refinancování stávající hypotéky hypotékou novou, kterou si kupec sjedná sám u banky svého výběru. 

Splacení hypotéky v hotovosti kupujícím

Tato možnost je ideální v případě, že jste našli kupce, který má pro koupi vaší nemovitosti nachystanou hotovost. V takovém scénáří kupující splatí zůstatek vaší hypotéky a tím hypotéku ukončí. Zástavní právo je zrušeno a vy získáváte peníze ve výši hodnoty nemovitosti bez zůstatku hypotéky. Pokud se vás toto řešení týká, postup je následující:

1. Zažádejte u banky o vyčíslení hypotéky
2. S kupujícím uzavřete kupní a úschovní smlouvu
3. Kupující odešle peníze na doplacení hypotéky bance, peníze pro vás do úschovy
4. Požádejte o zrušení zástavního práva
5. Na katastru nemovitostí podejte návrh na zásis nového vlastníka nemovitosti
6. Peníze získáváte z úschovy po přepisu nemovitosti

Nevýhodou tohoto postupu je značně menší množství kupujících, kteří mají potřebnou hotovost. Výrazně to tedy liminuje vaše možnosti.