Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

Na co si dát pozor při koupi bytu nebo domu? Koupě nemovitosti je velké rozhodnutí. Než podepíšete rezervační smlouvu, měli byste si danou nemovitost řádně zkontrolovat, abyste předešli problémům v budoucnosti. V následujícím článku vás provedeme důležitými kroky. Jak na prohlídku nemovitosti, na co se ptát a jak prověřit technický a právní stav nemovitosti.

1. Právní stav nemovitosti

Právní stav nemovitosti jednoduše ověříte skrze katastr nemovitostí (osobně nebo online). Zajímají vás údaje o vlastníkovi nemovitosti, zda nejsou na listu vlastnictví zástavy, o kterých majitel neví, exekuce nebo věcná břemena, která by znemožňovala plné využívání nemovitosti, např.: právo na dožití.

List vlastnictví je úřední dokument, který obsahuje informace nejen o nemovitosti a jeho vlastníkovi, ale také o tom, jakým způsobem byla daná nemovitost nabyta, jaké jsou zástavy, věcná břemena a omezení nakládání s danou nemovitostí.

Následně si zkontrolujte, jestli všechna data z katastru nemovitostí souhlasí s realitou. Hlavně u rodinných domů se stává, že jsou různé přístavby, např. garáž, postaveny bez povolení.

2. Exekuce, dluhy a poplatky

Před koupí je dobré prověřit samotného majitele. Je možné, že má exekuci, která se ještě nepropsala na  nemovitost, kterou se snaží urychleně prodat. V takovém případě nedoporučujeme od daného majitele nic kupovat. Pokud exekutor zakázal danému vlastníkovi nakládat s majetkem, tak kupní smlouva nebude platná. Pokud za takovou nemovitost zaplatíte, je pravděpodobné, že prodávající získá peníze a exekutor nemovitost dodatečně zabaví. Jedná se o díru v právním řádu a špatnou komunikaci mezi exekutory a katastrem nemovitostí.

Kontrolu exekucí provedete jednoduše před stránku ispis.cz nebo osobně na české poště nebo czechpointu. Stačí vám jméno a datum narození stávajícího majitele, rodné číslo není potřeba. (Tyto údaje jsou k dispozici na listu vlastnictví.)

Mimo exekuce se zajímejte i o jiné poplatky a dluhy, které za sebou může původní majitel zanechat. Často jde například o dluh SVJ, kdy majitel neplatil společné náklady – voda, teplo a fond oprav.

Zodpovědnost za uhrazení dluhu může s přepisem nemovitosti spadnou na vás. Pokud prodávající měl dluh za elektřinu nebo plyn, je důležité správně opsat stav měřidel, dodavatel energií bude dlužnou částku vymáhat po prodávajícím a vám se tato nepříjemná situace vyhne. Viz. článek Jak předat nemovitost.

3. Reálná velikost nemovitosti

Prodejci se v inzerátech snaží svou nemovitost vyobrazit co nejatraktivněji a to mnohé z nich vede ke zobrazování nepravdivých údajů. U bytů majitelé často započítávají do rozlohy i neobytné části bytu, jako je sklep, balkon nebo lodžie. Abyste si ověřili reálnou rozlohu bytu, můžete si vyžádat roční výpis za služby spojené s užíváním bytu, tzv. evidenční list, který obsahuje reálnou výměru. Pokud se jedná o bytovou jednotku, údaj o rozloze je vyjádřen zlomkem. Např.: byt 58,2 m2 bude mít podíl např: 582/12200, většinou se jedná o násobky deseti.

4. Technický stav nemovitosti

Při kontrole technického stavu bytu či domu se zaměřte především na tyto věci:

• Rozvody elektřiny, vody, plynu a odpadů
• Podlahy a zdi – materiál a stav
• Okna a žaluzie – stáří, těsnění, opotřebení
• Zateplení – je hotové, případně je v plánu?
• Vlhkost – především u domů, ale i bytů v přízemí a pod střechou

Věnujte zvýšenou pozornost všem drobným vadám, jako jsou prasklinky ve zdech, náznaky plísní apod. Ke kontrole je nejlepší přizvat si odborníka, který umí odhalit i skryté vady, které by vám, jako laikovi, mohly uniknout.

Je také schopný poskytnout vám hrubý finanční odhad, jakou částku budete muset zainvestovat do nutných oprav nemovitosti. Zaplatit dobrému odborníkovi za posouzení bytu je rozumná investice, která vám ušetří případné výdaje na reklamaci a opravu skrytých závad v budoucnosti. Je to dobrá investice i pro prodávajícího, aby kupující nechtěl slevu za skryté vady, na tu má nový majitel právo až 5 let po prodeji nemovitosti.

Věci, na které byste se měli zaměřit, se liší podle toho, jestli kupujete byt nebo rodinný dům. Níže najdete několik specifikací pro oba typy nemovitosti. 

5. Technický stav bytu

Topení

Při kontrole bytu se vždy zajímejte o topení – jestli je k vytápění používán kotel nebo elektřina. Pokud elektřina, počítejte, že v zimních měsísích vás bude vytápění stát více peněz. Pokud plynový kotel, nachází se přímo v bytové jednotce nebo je jeden kotel pro celou budovu?

Sousedé

Sousedé vás zajímají hned z několika důvodů. Jsou to lidé, se kterými budete sdílet společné prostory domu, je tedy dobré všimnout si toho, jak je na chodbách uklizeno apod. Dál se doptejte, jací lidé žijou v bytech bezprostředně sousedících s tím, který kupujete. Obývají okolní byty studenti, rodiny s malými dětmi nebo senioři? A jak moc jde slyšet přes zdi nebo strop? 

Jádro bytu

Má byt původní jádro a tudíž bude vyžadovat rekonstrukci? Pokud ne, je nyní jádro zděnné nebo v sádrokartonu?

Kuchyň

V kuchyni vás bude zajímat hlavně stav kuchyňské linky, prostor pro spotřebice a pokud tam jsou, tak jejich stav.

6. Technický stav rodinného domu

Vlhkost

Před koupí domu byste vždy měli důkladně zkontrolovat vlhkost a zatékání. Pokud dům nemá hydrodrenáž, naplánujte co nejdříve její realizaci.

Střecha

Zjistěte od majitele, kdy byla střecha postavená, případně kdy proběhla rekonstrukce. Také v jakém stavu je pokrývka, trámy, střešní okna, okapy a jestli střechou nezátéká. Důležitá je informace, jestli je na střeše nainstalován hromosvod a podku není, jestli je hromosvod na některém z okolních (ideálně vyšších) domů.

Komín

Každý komín by měl správně být kontrolován jednou ročně. Zeptejte se tedy, kdy proběhla poslední kontrola a kde jsou umístěna revizní dvířka

Jímka, septik, odpady

Je dům připojen na obecní odpoad nebo má vlastní jímku či septik na pozemku? Podle nového zákona musí mít všechny obce obecní kanalizaci. Obce, které tuto podmínku ještě nesplňují, plánují nápravu během následujících dvou až tří let.

Abyste při kontrole bytu či domu nic nepřehlédli, stáhněte si náš checklist – Na co si dát pozor před koupí nemovitosti.